Vente confidentielle immobilier : étape par étape

Chez Uni Prestige, une vente confidentielle immobilière suit quatre étapes indicatives : un échange le premier jour, un dossier aux semaines 1 et 2, une présentation à des acquéreurs vérifiés aux semaines 2 à 6, puis la négociation jusqu’à l’acte. Aucune annonce ne paraît sur les portails. Après l’acte, le prix et l’adresse deviennent publics, et l’identité est accessible sur demande.

Cet article décrit la vente d’un bien à usage d’habitation en France, hors Alsace-Moselle et Mayotte. Les règles changent selon la situation : société propriétaire, indivision, locataire, locaux commerciaux, terres agricoles. Ce texte ne remplace pas le conseil d’un notaire.

Que se passe-t-il le premier jour ?

Le premier jour, celui du rendez-vous privé, vous rencontrez un associé, chez vous ou dans nos bureaux. Rien n’est diffusé. L’échange porte sur l’estimation, la stratégie et le calendrier. La charte de confidentialité, obligatoire, peut se signer dès ce rendez-vous.

Une vente confidentielle, ou off-market, se fait sans annonce publique : le bien n’est présenté qu’à des acquéreurs choisis. La page off-market d’Uni immobilier détaille ce terme.

Avant de négocier, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit, inscrit sur un registre des mandats (article 72 du décret du 20 juillet 1972). Le numéro d’inscription figure sur l’exemplaire que vous gardez. L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose que le mandat précise comment la rémunération est déterminée, quelle partie la paie et quels moyens servent à diffuser les annonces.

Comment se prépare le dossier privé ?

Le dossier privé se prépare pendant les deux premières semaines, comme le montre le calendrier en quatre temps de notre page d’accueil. Les photographies sont réalisées sous accord de confidentialité. Le dossier est nominatif, filigrané, et remis en main propre ou par lien sécurisé.

Il ne remplace pas le dossier de diagnostic technique. Le vendeur le fournit, et il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Ce dossier technique comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (et, selon le bien, un audit énergétique). Il comprend aussi l’état de l’installation intérieure d’électricité lorsqu’elle a plus de quinze ans. Si le bien n’est pas raccordé au réseau public, il comprend le document de contrôle de l’assainissement non collectif. Les diagnostiqueurs visitent le bien.

Qui voit votre bien, et quand ?

De la deuxième à la sixième semaine, nous présentons le bien à une sélection d’acquéreurs qualifiés et vérifiés de notre cercle. Un acquéreur entre dans le cercle après une candidature, un entretien avec un associé et une qualification financière par Uni Financement, au sein du groupe. Vous validez chaque profil avant toute visite. La liste suit le bien étape par étape.

Jour 1, échange confidentiel. Vous voyez un associé, en rendez-vous privé. Les personnes du groupe qui travaillent à votre vente connaissent aussi le bien.
Semaines 1 et 2, dossier privé. Vous voyez les photographies et le dossier. Les personnes qui réalisent les photographies, sous accord de confidentialité, connaissent aussi le bien. Les diagnostiqueurs le connaissent également.
Semaines 2 à 6, cercle restreint. Vous validez le profil de chaque acquéreur, avant toute visite. Une sélection d’acquéreurs qualifiés et vérifiés connaît aussi le bien.
Jusqu’à l’acte, négociation. Un associé la mène. Le notaire, les personnes du groupe chargées du financement et de la structuration, puis la mairie si le droit de préemption urbain s’applique, connaissent aussi le bien.
Pendant toute la vente. Le public voit, sur la page de nos biens, la commune, la surface et le prix des ventes que nous y présentons. Les autres ventes n’y figurent pas.
Après l’acte. Le public voit la vente, sans nom, dans le fichier des valeurs foncières.

Ce calendrier est celui que nous annonçons. Il n’engage ni délai ni résultat. Au-delà de la sixième semaine, la durée dépend de la négociation et de l’acte. Quelques ventes en cours figurent sur la page de nos biens, visible de tous.

Qui faut-il informer ou consulter ?

La liste ne nomme que les personnes qui s’ajoutent à chaque étape. Selon votre situation, la loi peut exiger d’informer d’autres personnes, d’obtenir leur accord ou de leur offrir d’acheter en priorité. Ce n’est pas la même chose, et la liste qui suit n’est pas complète.

Un locataire : selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre d’un logement loué vide comme résidence principale doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente. Le préavis est de six mois, et le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois. Un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes est protégé : sans offre de relogement adaptée, le bailleur ne peut pas lui donner congé, sauf s’il est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou de faibles ressources (article 15 III). Si vous vendez ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit les notifier au locataire, à peine de nullité de la vente. Ces règles ne s’appliquent pas à une vente à un parent jusqu’au troisième degré, sous condition d’occupation du logement par l’acquéreur. Pour un logement meublé, l’article 25-8 prévoit un préavis de trois mois et ne prévoit pas d’offre de vente.
Des coïndivisaires : tous doivent consentir à la vente de tout le bien (article 815-3 du Code civil). Hors démembrement de la propriété et cas prévus à l’article 836, les titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent, après avoir exprimé leur intention devant notaire, demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente. Le tribunal peut l’autoriser si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Cette vente se fait par licitation, c’est-à-dire aux enchères (articles 815-5-1 et 1686).
Votre conjoint marié : vous ne pouvez pas disposer sans lui du logement de la famille, quel que soit votre régime matrimonial. Il peut demander l’annulation de l’acte dans l’année à partir du jour où il en a eu connaissance, et au plus tard un an après la dissolution du régime matrimonial (articles 215 et 226).
Un créancier hypothécaire : l’hypothèque suit l’immeuble chez l’acquéreur (article 2454). Si tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix servira à les payer, l’immeuble est purgé du droit de suite par l’effet de ce paiement, et le créancier ne peut plus poursuivre l’acquéreur (article 2463).
L’État, pour un monument historique classé ou inscrit : le vendeur en informe l’acquéreur (article L. 621-29-6 du Code du patrimoine). Il notifie toute vente au préfet de région dans les quinze jours de sa date, en indiquant le nom et le domicile de l’acquéreur (article R. 621-84).

Comment le prix est-il testé ?

Sans annonce, aucune visite publique ne vient tester le prix de l’estimation. Une vente confidentielle réduit aussi le nombre d’acheteurs informés. Elle ne garantit ni un prix plus élevé, ni une vente plus rapide, et peut aboutir à un prix plus bas ou à un délai plus long.

Quand les honoraires sont-ils dus ?

En principe, l’agent ne peut rien exiger ni accepter avant la conclusion de la vente (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). Aucun paiement, sous quelque forme, représentatif d’honoraires ou de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise n’est dû avant que l’opération soit « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit ». L’agent perçoit ensuite sa rémunération sans délai, une fois l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique (article 73 du décret).

Quand la vente est-elle conclue ?

Selon l’article 74 du décret, une clause de dédit ou une condition suspensive, comme l’obtention d’un prêt, change le moment de la conclusion. L’opération n’est pas conclue en cas de dédit, tant que la faculté de dédit subsiste, ni tant que la condition n’est pas réalisée.

Quelles clauses peuvent s’ajouter au mandat ?

Le mandat peut contenir des clauses qui jouent même si l’agent n’a pas conclu la vente : une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause d’honoraires dus même si vous vendez sans lui. L’article 78 du décret impose alors une stipulation expresse, en caractères très apparents, dans un mandat dont vous recevez un exemplaire, et plafonne la somme aux honoraires du mandat. Un mandant qui agit dans le cadre de son activité professionnelle peut convenir de payer avant la vente les frais exposés et les honoraires de diligences préalables (article 78-1).

Que vérifier avant de signer un mandat ?

Nos honoraires sont communiqués lors de l’échange confidentiel et dus uniquement au succès, comme l’indiquent les questions de notre page d’accueil. Avant de signer, vérifiez ces cinq points dans le texte du mandat :

le numéro d’inscription du mandat au registre des mandats ;
la façon dont la rémunération est déterminée et la partie qui la paie ;
la durée du mandat et l’existence d’une clause d’exclusivité ou pénale ;
pour une clause d’exclusivité, les actions que l’agent s’engage à réaliser et la périodicité de ses comptes rendus (article 6) ;
les moyens servant à diffuser les annonces.

Si vous signez le mandat en dehors des locaux de l’agence, à la suite d’un démarchage, vous pouvez vous rétracter dans les quatorze jours, par lettre recommandée avec avis de réception. Vous ne le pouvez plus si l’agent a déjà commencé des visites avec votre accord (fiche du service public sur les mandats de vente, vérifiée le 19 septembre 2025).

Qui peut acheter en priorité ?

En principe, dans un secteur soumis au droit de préemption urbain, la commune, l’intercommunalité compétente ou leur délégataire peut acheter le bien en priorité. La mairie reçoit alors le prix et les conditions de la vente. Cela se produit à l’étape de la négociation jusqu’à l’acte. Dans une commune faisant l’objet d’un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, le préfet exerce ce droit pour les biens affectés au logement (article L. 210-1 du Code de l’urbanisme).

Comment savoir si le bien est concerné ?

Le certificat d’urbanisme indique si le bien se trouve dans le périmètre d’un des droits de préemption du Code de l’urbanisme (article R*410-15). Le Géoportail de l’urbanisme, en accès libre, peut afficher les périmètres de droit de préemption publiés par les communes ou les intercommunalités. La mairie et le certificat d’urbanisme restent la référence.

Certaines ventes échappent à ce droit, sauf délibération motivée de la commune ou, dans les communes de l’article L. 210-1, arrêté motivé du préfet : celle d’un immeuble bâti, pendant quatre ans à compter de son achèvement ; celle d’un local d’habitation ou professionnel, avec ses accessoires, dans un immeuble en copropriété dont le règlement est publié depuis dix ans au moins ou issu du partage d’une société d’attribution ; la cession de parts de certaines sociétés donnant vocation à l’attribution d’un local d’habitation (article L. 211-4).

Que doit faire le propriétaire ?

Dans un secteur concerné, le propriétaire doit adresser à la mairie, avant de conclure la vente avec un acquéreur, une déclaration d’intention d’aliéner. D’après la fiche du service public, elle est établie par le propriétaire : une déclaration signée par l’acquéreur, l’agent immobilier ou un tiers n’est pas valable. Le formulaire prévoit toutefois une rubrique pour le notaire ou un autre mandataire. Une promesse de vente doit comporter une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, et l’acte authentique ne peut pas être signé avant la renonciation de la commune. À défaut de déclaration, la vente encourt la nullité, et l’action se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte (article L. 213-2). Le vendeur et l’acquéreur ne peuvent pas invoquer cette irrégularité, d’après la fiche du service public.

La déclaration indique obligatoirement le prix et les conditions de la vente. Le formulaire officiel (Cerfa n° 10072) demande aussi l’identité du propriétaire, le montant de la commission éventuelle et la partie qui la paie. Le formulaire prévoit l’identité de l’acquéreur à titre facultatif. Il précise que ces renseignements doivent être fournis si l’acquéreur pressenti l’exige. Le titulaire du droit répond en principe sous deux mois, et son silence vaut renonciation. Une demande unique de documents ou de visite du bien suspend ce délai, et s’il reste moins d’un mois, le titulaire dispose alors d’un mois. D’après la fiche du service public, la commune peut proposer un prix différent : le propriétaire peut accepter, maintenir son prix devant le juge de l’expropriation ou renoncer à vendre.

Quels autres titulaires peuvent préempter ?

Selon le bien, d’autres titulaires peuvent s’ajouter.

Un locataire en place reçoit une offre de vente par le congé pour vendre (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Dans une zone d’aménagement différé, la déclaration suit la même procédure (articles L. 213-1 et L. 213-2 du Code de l’urbanisme).
Dans une zone de préemption des espaces naturels sensibles, le propriétaire adresse la déclaration au département, qui a trois mois pour répondre (articles L. 215-14 et L. 215-15 du Code de l’urbanisme).
Pour des terres, des exploitations agricoles ou forestières et d’autres biens ruraux, le notaire informe la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au moins deux mois avant la date envisagée de la cession (articles L. 141-1-1 et R. 141-2-1 du Code rural). Cette société peut préempter des biens immobiliers à usage agricole, des terrains nus à vocation agricole et des bâtiments d’habitation d’une exploitation agricole. Elle peut aussi préempter des bâtiments utilisés pour l’agriculture au cours des dix dernières années, pour leur rendre un usage agricole (article L. 143-1, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 août 2026).
Le preneur d’un bien rural qui a exercé la profession agricole au moins trois ans et exploite le fonds mis en vente a un droit de préemption (article L. 412-5). Il n’existe pas pour un partage amiable entre cohéritiers, un partage d’ascendants ou une mutation au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré (article L. 412-1).

Que publie l’administration ensuite ?

Selon l’article R*112 A-1 du Livre des procédures fiscales, le fichier des demandes de valeurs foncières (DVF) couvre les ventes, les adjudications, les expropriations et les échanges publiés au fichier immobilier depuis cinq ans. Pour chaque vente, il donne la date, le prix, l’adresse, les références cadastrales et la description du bien, lorsqu’elle a été déclarée.

Exemple construit sans lien avec un client ni un bien réel : une propriété du Pays d’Auge vendue 2 000 000 € figure avec ce prix et son adresse. Le fichier exclut l’Alsace, la Moselle et Mayotte. L’administration le met à jour en avril et en octobre. Une vente récente n’y apparaît qu’après la publication de l’acte par la publicité foncière, le service fiscal qui tient à jour les renseignements immobiliers, puis une mise à jour.

Pour voir ce que voit un acheteur, utilisez l’explorateur de données de valeurs foncières, en version bêta. Le service public le présente dans une fiche vérifiée le 11 septembre 2025. Il permet de chercher par adresse ou par parcelle cadastrale.

Les noms restent-ils secrets ?

Non, pas pour qui connaît l’adresse. Les textes ne prévoient ni le nom du vendeur ni celui de l’acquéreur parmi les informations publiées. En revanche, toute personne peut demander au service de la publicité foncière l’identité des propriétaires successifs d’un bien, le prix des ventes et une copie des actes. Une fiche du service public, vérifiée le 2 juillet 2025, l’indique. La demande se fait avec un formulaire dont le tarif varie, et le service a dix jours pour répondre. Une vente confidentielle protège donc la mise en vente, pas le prix, l’adresse ni l’identité des propriétaires après l’acte.

Comment démarrer ?

Un associé vous rappelle sous 24 h, depuis une ligne directe, à l’heure qui vous convient. Pour savoir si votre bien se prête à une vente confidentielle, écrivez-nous ou appelez-nous.